Caution simple ou caution solidaire
Tout dépend de la nature de l'engagement. Avec une caution simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de vous retourner vers le garant : c'est le bénéfice de discussion. Avec une caution solidaire, la plus fréquente dans les baux d'habitation, vous pouvez réclamer directement au garant dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire.
Relisez l'acte de cautionnement : il précise le type d'engagement, le montant maximal garanti et la durée. Ces mentions encadrent strictement ce que vous pouvez réclamer.
Mettre la caution en demeure
Pour solliciter le garant, adressez-lui une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, rappelant le bail, l'identité du locataire, les mois impayés et le montant réclamé dans la limite de son engagement. Informez-le également de l'évolution de la dette : la loi impose au bailleur d'aviser la caution de tout incident de paiement.
Comme pour le locataire, cette mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal et constitue une preuve de votre démarche si vous devez ensuite agir en justice contre le garant.
Les limites de l'engagement de caution
Le garant ne doit que ce que prévoit son acte, dans la limite du montant et de la durée indiqués. Un cautionnement à durée déterminée prend fin à son terme ; un cautionnement sans terme peut être résilié dans les conditions prévues par la loi et l'acte.
En cas de difficulté du garant lui-même, des délais de paiement peuvent être sollicités. Là encore, un dossier clair — acte de cautionnement, décompte, mises en demeure — est indispensable pour faire valoir votre créance.
Méthode recommandée face à un loyer impayé
Réagissez vite et formalisez par écrit dès le deuxième impayé. Tenez un décompte précis des loyers et charges dus, mois par mois : c'est la base d'une relance crédible et de tout dossier ultérieur.
Mobilisez vos garanties en parallèle du locataire : actionnez la caution selon l'acte signé, déclarez l'impayé à votre assurance loyers impayés ou à la garantie Visale dans les délais, et signalez la situation à la CAF si l'APL est versée.
Réservez la voie judiciaire (juge des contentieux de la protection, clause résolutoire, expulsion) aux situations où l'amiable a échoué. Un échéancier d'apurement réaliste vaut souvent mieux qu'un contentieux long.
Points de vigilance
Un loyer impayé est une créance civile : pas d'indemnité forfaitaire de 40 €, et les intérêts au taux légal ne courent qu'à compter de la mise en demeure.
Pour un bail d'habitation, l'action se prescrit par trois ans. N'attendez pas que les arriérés s'accumulent pour agir.
Passer à l'action
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Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Puis-je réclamer directement au garant sans poursuivre le locataire ?
Oui si la caution est solidaire, ce qui est le cas le plus courant dans les baux d'habitation : vous pouvez solliciter le garant dès le premier impayé. Avec une caution simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire.
Le garant doit-il payer toute la dette ?
Le garant ne doit que ce que prévoit l'acte de cautionnement, dans la limite du montant et de la durée qui y figurent. Au-delà de cet engagement, sa responsabilité ne peut pas être recherchée.